このようなお客さまに、ご利用いただいております

　株式会社ＫＡＮＴＥＩに専属している不動産鑑定士は、これまで2,200件を超える賃料の不動産鑑定の実績があります。不動産鑑定における賃料の種類は大きく２つに分けることができ、１つが新規賃料、もう１つが継続賃料です。新規賃料が新たな賃貸借契約を前提としているのに対し、継続賃料は継続中の賃貸借契約を前提としています。経済情勢の変動等に伴い現行賃料を改定する場合、賃料の種類は継続賃料となります。

 　継続中の賃貸借契約であっても新規賃料をもって賃料改定の解決を図ろうとする事例が多く見られます。しかし、新規賃料のみでは契約当事者間の公平な解決を図ることはできません。なぜなら、継続賃料の場合には、新規賃料を踏まえた上で、直近合意時点（現行賃料を現実に合意して適用した時点）からの事情変更の程度並びに賃貸借契約締結の経緯、賃料改定の経緯、契約内容等の賃料額決定の要素とした事情等の諸般の事情を考慮する必要があるからです。

「貸主から賃料の値上げを求められた借主からの相談事例」

　『貸主は、不況時に空室テナントが埋まらなかったため、周辺相場よりも割安な賃料で借主を誘致して賃貸借契約を締結しました。その後、景気回復の兆しが見られ始めると、貸主は現行賃料が相場よりも割安な水準であることを理由に、新規賃料と同水準の賃料への増額を借主に要求してきました。』という借主からの相談事例です。このような貸主からの賃料値上げの要求について、新規賃料のみをもって賃料改定の解決を図ることが公平と言えるでしょうか。そもそも貸主は相場よりも割安な賃料であることを承知の上で借主と賃貸借契約を締結したわけですから、契約締結時から賃料増額請求時までの間における経済事情等の変化といった事情変更の程度、契約開始時における新規賃料と契約賃料との乖離の程度等を分析することにより継続賃料を求めなければ、契約当事者間の公平な解決を図ることはできません。

　この事例では、借主に対して「契約開始時から賃料増額請求時までの間において賃料相場の変動等がほとんど見られないため、事情変更が認められないことを理由に増額には一切応じないとする対応が可能です。」とお伝えし、現行賃料の据え置きを妥当と判断する成果報告書を納品いたしました。その上で、「相場より現行賃料が割安であるという客観的事実（周辺類似物件に係る賃料水準の調査結果）と、貸主との良好な関係を維持・継続していくことが望ましいとの観点から若干の増額には応じても良いのではないでしょうか。」と助言いたしました。それからしばらく経過した後、借主から『当事者間での話し合いにより円満に解決しました。』との連絡をいただきました。（「」内は当社専任不動産鑑定士）

「貸主に対して賃料の値下げをお願いしたい借主からの相談事例」

　『９年前に賃料の減額改定をしているのですが、周辺相場と比べて現行賃料が割高であれば妥当な賃料への減額を貸主にお願いしたい。』という借主からの相談事例です。このように借主が貸主に対して賃料値下げのお願いをするときも、新規賃料のみをもって解決を図ることが本当にできるのでしょうか。そして、妥当なのでしょうか。最大のポイントは現行賃料について契約当事者間で合意をしたのは９年前だということです。　そのため、９年前の直近合意時（前回賃料改定時）から今回の賃料減額請求時までの間における事情変更の程度並びに賃貸借契約締結の経緯、賃料改定の経緯、契約内容等の賃料額決定の要素とした事情等の諸般の事情を総合的に勘案することにより継続賃料を求めなければ、契約当事者間の公平な解決を図ることはできません。

　この事例では、地域経済の衰退により物件が所在する地域の賃料が下落傾向にあったことを踏まえ、直近合意時からの賃料下落の程度、新規賃料と現行賃料との乖離の程度、賃料改定の経緯等を勘案して査定した成果報告書を納品いたしました。その際、調査結果の賃料について「借主が新規賃料と同水準の賃料への減額を希望される場合には、調査結果の賃料にしばられることなく自由に申し出をすることができること。」をお伝えした上で、次のように説明いたしました。「借主が退去した場合には貸主は新規賃料の水準を覚悟しなければなりませんが、一方で借主は他の物件へ移転するに当たって、原状回復費用・引越費用・移転先の内装工事費用等の移転コストが発生すること。また、新規賃料への減額を望まれるのであれば、賃料が上昇したときには貸主から新規賃料への増額を要求されても受け入れざるを得なくなる可能性があること。借主に事情があるように貸主にも事情があるため、貸主との良好な関係を維持・継続していくためには貸主の事情をくむことが必要であること。」

　そこで、「直近合意時からの事情変更の程度（周辺賃料の下落幅）を踏まえ、借主の代替物件への移転を想定した境界折半法という考え方に基づき、契約当事者間の公平な解決を図る観点から査定し、結論の賃料を妥当と判断いたしました。」その後、借主から『貸主が相当と考える新規賃料の金額を境界折半法の計算式に当てはめて算定した賃料で解決しました。』との連絡をいただきました。（「」内は当社専任不動産鑑定士）

客観的な判断基準を明示することが早期に円満解決する秘訣

　新規賃料のみをもって当事者間で話し合いを行う場合、賃料の相場感が食い違い（むしろ相場感が違うのが普通であることから）協議が平行線をたどることになりかねません。そのような意味においても、継続賃料の視点において、的確かつ客観的な判断基準を明示することこそが当事者間で早期に円満解決する秘訣ではないかと考えています。

　新規賃料は、現在の相場を調査すれば済みますが、継続賃料は契約開始時から現在に至るまの賃貸借契約書、変更契約書、覚書等の全ての契約関係書類を確認の上、新規賃料の水準を踏まえつつ、事情変更の程度並びに諸般の事情を勘案して査定する必要があり、多くの裁定的項目を含んでいます。このように、賃貸借契約は特定の当事者間における取り決めであるため、個別性が強く様々な事情が内含しています。
　したがって、継続中の賃貸借契約における現行賃料を改定する場合の継続賃料は、豊富な評価実績とあらゆる案件に対応可能な高い技術力が必要とされます。ぜひ、2,200件を超える賃料の不動産鑑定の実績がある株式会社ＫＡＮＴＥＩの不動産鑑定士にお任せください。

※継続賃料を査定する場合には、その査定前段階において新規賃料を査定する必要があります。つまり、賃料改定の資料として賃料の査定が必要な場合には、継続賃料の査定を依頼すれば、継続賃料と新規賃料のいずれの資料をも入手することができます。

　当社は、賃料にかかわる地域別・種類別の情報・データを継続的に収集し、動態的分析・回帰分析等を行うとともに、独自の調査システムを構築し、境界折半法や賃貸事業分析法等の新しい有用な評価手法の追究に努めています。そして、これらの分析結果や調査システム並びに評価手法を駆使することにより、お客様の問題を解決できる高いレベルの商品・サービスを安定して提供することが可能であると考えています。

　例えば、継続賃料の調査報告書の場合には、収集した賃料情報・データに基づき、当社独自の調査システム「①すべての契約関係書類の確認、②現在の契約内容の確認、③契約開始時から現在に至るまでの間における賃料改定の経緯の確認、④直近合意時点の確定、⑤直近合意時点から現在に至るまでの間における事情変更の程度に係る分析・検討、⑥類似の賃料事例に基づく新規賃料の査定、⑦鑑定評価手法等の適用による継続賃料の査定、⑧各評価手法等の適用により得られた継続賃料の検証、⑨調査結果の提示」の手順に従って、お客様の問題を解決できる高いレベルの商品・サービスを安定して提供いたします。

　また、契約当事者の属性（個人（１人または複数人）、法人（一般・不動産業者・不動産投資法人）の別）、地代・家賃、業種・業態（契約目的・使用目的）、都市部と地方、契約形態（普通借地（旧借地法を含む）・定期借地、普通借家・定期借家の別）、契約内容（サブリース、オーダーリース）、契約面積（一棟貸し、フロア貸し、部分貸しの別）、お客様の状況（有利・不利の別）にかかわらず、そのいずれにも対応いたします。

　賃料に関する情報・データの継続的な収集とその分析並びに独自の調査システムに裏付けされた「不動産市場の変化への対応力」を備えた当社にお任せください。

　お客様に提供する商品・サービスに対して、不動産鑑定のプロフェッショナル企業として１００％返金保証いたします。

　お客様からお金をもらって仕事をするプロは、ミスをしないのが当たり前であり、お客様に満足し、喜んでいただける商品・サービスを提供するのが当たり前であると考えています。

　つまり、「お客様の問題を解決できない」、「お客様の利益を実現することができない」、「お客様が望んだ成果を得ることができない」、「お客様にご満足いただけない」といった商品・サービスを提供することはプロとして絶対に許されないと考えています。
　そして、「お客様はすべて正しい」と考えています。

　お客様が当社の商品・サービスをお使いいただき、問題を解決することができない場合、望んだ成果や利益を得ることができない場合等、お客様が満足されない場合には、当社宛に成果報告書をご返送下さい。

　お客様に、受け取った報酬を全額返金させていただきます。