貸主から賃料の値上げを求められたら・・・

　テレビ・新聞・雑誌などで東京・浅草の仲見世商店街が、浅草寺から現行の１６～１７倍の家賃への引き上げを求められているとの報道がありました。
　あなたが、もし貸主から賃料の値上げを求められたらどのように対応しますか？あなたが困らないように、対応の仕方を公開しますので賃料改定の話し合いをするときの参考になさってください。
 

１．貸主の言い分（賃料を値上げする理由）をよく聴く

　貸主が賃料の値上げを求めてきた理由がどのようなことなのか、どのような事情によるものなのか、
まずは貸主の言うことをよく聴きましょう。

　そして、貸主の言い分（賃料を値上げする理由）が正しいか否かを判断するために、賃料値上げの根拠とする客観的な資料・データを提示してもらいましょう。特に法人の場合には、きちんとした資料・データの提示がなければ社内稟議を通すことが困難であることを伝えてください。

 

２．借りている物件について調べる（賃料調査）

①周辺の似たような物件の賃料相場（仮に他の類似物件へ移転するとしたら、いくら位の賃料で借りることができるのか）・・・現行賃料が周辺の賃料相場と比べて高いのか安いのか、現行賃料と賃料相場との乖離の程度を把握することが重要です。

②現在借りている物件の入居希望者は多いか、少ないか・・・入居希望者が多い物件の貸主は現在の入居者に退去されても次の入居者をすぐに見つけることができるため強気な対応をされる傾向にあります。
他方、入居希望者がそれ程多くない物件の貸主は現在の入居者に退去されると、次の入居者がすぐに見つからない可能性があるため、慎重な対応をされる傾向にあります。

最寄り駅から近いか、建物は新しいか、維持管理はきちんとされているかなどを基準に確認してみてください。

③賃貸借契約の内容・・・現行賃料の金額、賃料改定の経緯・時期など
特に、最後に賃料改定を行った時期＝現行賃料について貸主と合意した時期（直近合意時点）がいつかということは、賃料改定の話し合いをする場合における極めて重要な確認事項です。

 

３．改定賃料の考え方について理解する（事情変更の有無及びその程度）

１）賃料の種類について　

　賃料の種類は大きく２つに分けることができ、１つが『新規賃料』、もう１つが『継続賃料』です。
新規賃料が新たな賃貸借契約を前提としているのに対し、継続賃料は継続中の賃貸借契約を前提としています。そのため現行賃料を改定・見直しする場合の賃料は継続賃料になります。

　新規賃料と継続賃料では、賃料それ自体の性質が異なるので、賃料のアプローチの仕方、求め方が違うのですが、「最近入居したテナントとは○○円/坪の賃料で賃貸借契約を締結した」、「周辺の同じようなテナント物件が○○円/坪の賃料で成約した」などを理由に、この新規賃料と同水準への賃料改定を求める貸主がたくさんいます。

　新規賃料の話は「今、あなたが借りている貸室部分が仮に空室だとしたら、いくらの賃料で貸すことができるか」ということと同じになりますので、新規賃料の話だけで賃料の値上げを主張しているとすれば、それは継続賃料を無視した話と言えます。

　新規賃料の水準はもちろん重要ですが、契約更新が可能な賃貸借契約の場合には契約期間の延長をするのであって新たな契約を締結するわけではありません。過去に貸主との間で合意した賃料を改定する場合の賃料である継続賃料は、現行賃料について貸主と合意した時期（直近合意時点）から現在に至るまでの間において、経済情勢等の変動がどの程度あったかということが重要になります。

２）賃料の値上げ要求の法的根拠

　貸主が借主に対して賃料の値上げを要求する場合（または借主が貸主に対して賃料の値下げを要求する場合）の要件は、家賃については借地借家法第32条に規定されています。

その要件は、以下の4つです。
①土地・建物の公租公課（固定資産税・都市計画税）の増減
②土地価格・建物価格の上昇・低下
③経済事情（物価・賃金）の変動
④近傍同種の建物の家賃との比較

　上記①～④いずれかの要因＝事情変更により、現行賃料が「不相当（実情に合わない）」となった場合には「契約の条件にかかわらず」、「将来に向かって」貸主は借主に対し賃料増額を（借主は貸主に対して賃料減額をそれぞれ）請求することができます。

　現行賃料を改定・見直しする場合の賃料である継続賃料の話し合いをするに当たっては、直近合意時点から現在に至るまでの間における事情変更の程度を把握する必要があり、事情変更の程度に応じた賃料改定を行うことが、契約当事者間の公平の観点から望ましいと言えます。

　土地価格の推移は地価公示価格であれば国土交通省のWebサイト、賃料の推移はオフィス賃料であれば大手オフィス仲介会社のホームページなどに公開されています。

３）継続賃料の求め方について

　継続賃料を求める鑑定評価の手法は４つあります。
　差額配分法、スライド法、利回り法、賃貸事例比較法です。
　４手法は、それぞれ着目する視点によって継続賃料を求めるアプローチの仕方が異なります。
　今回は、新規賃料の視点からアプローチする「差額配分法」と、賃料などの変動率（事情変更）の視点からアプローチする「スライド法」の２つの手法について簡単に説明したいと思います。

①差額配分法

　契約当事者間の利益衡量に着目した手法で、現行賃料と新規賃料との差額を契約内容、契約締結の経緯等を踏まえ、貸主・借主に配分する方法です。

　計算式：現行賃料　＋　（新規賃料　－　現行賃料）×　配分率

　計算例：現行賃料＝100、新規賃料＝120、配分率＝50％（均等配分）と想定した場合

　　　　　100　＋　（120　－　100）×　50％　＝　110（差額配分法による継続賃料）

②スライド法

　直近合意時点から現在に至るまでの期間における経済情勢等の変化に着目した手法で、現行賃料に当該期間における賃料などの変動率（スライド指数）を乗じることにより求める方法です。

　計算式：現行賃料　×　スライド指数

　計算例：現行賃料＝100、スライド指数＝＋10％（賃料が10％上昇）

　　　　　100　×　（1　+　10％）　＝　110（スライド法による継続賃料）

 

４．借主の事情を整理する

 ①会社の経営状況、店舗テナントの場合には売上・収益の状況

　例えば、平成26年4月に実施された消費税率8％への増税の影響により消費者の節約志向が依然として強く、顧客獲得競争の激化、インターネット通販の拡大等により低価格化が進み、厳しい経営環境にあること、人手不足に伴う人件費の高騰による収益圧迫など。

②入居期間

　入居期間が長い場合には、賃料支払いにより貸主の投下資本回収に長期間にわたり貢献してきたと言えるのではないでしょうか。

　古くから取引している優良な顧客が新規の顧客よりも優遇されることは、他の業界では商慣行として見受けられます。そのため、入居期間が長い借主が最近入居した借主よりも安い賃料で入居していることは、他の業界の商慣行に照らして考えれば、むしろ自然なことであると言えます。

③躯体・設備の不具合、貸主への要望など

　躯体・設備に不具合がないか、貸主に対して設備の修繕・改修の要望などがあればまとめておく。

 

５．客観的事実に基づく主張を受け入れ、賛成できない要求は拒否する 

　この段階では、①貸主の言い分、②新規賃料の水準、③事情変更の有無及びその程度、④借主の事情が明らかになっていますので、方向性（貸主の賃料値上げ要求を拒否するのか、それとも受け入れるのか、ある程度受け入れるのであればどの程度受け入れるのか）を判断することが可能になります。

　貸主との良好な関係を維持する観点から、客観的事実に基づく貸主の言い分を受け入れ、貸主の事情をくんで歩み寄ることは必要だと思いますが、受け入れることが困難な要求に対しては拒否し、借主の事情を貸主に理解してもらえるよう粘り強く、誠実に話し合いを続けていきましょう。 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産鑑定士　柘植　大徳